W Tym Artykule:

Lista przepisów podatkowych korzystnych dla właścicieli nieruchomości na wynajem jest długa. Wielkie odliczenia, amortyzacja, stawki podatku od zysków kapitałowych, 1031 giełd i zasady pasywnej utraty aktywności - wszystko to wynika z zasad polityki promujących inwestycje w nieruchomości. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości wynajmowanej lub myślisz o jej zakupie, zastanów się nad tymi zasadami, aby zrozumieć, jakie są skutki dla Twojego zysku. Zasada utraty aktywności pasywnej, w połączeniu z wymogiem aktywnego uczestnictwa, jest szczególnie cenna dla nowych inwestorów, którzy mogą wykazać stratę w pierwszym roku gry.

Zasady aktywnego udziału właścicieli nieruchomości na wynajem: zasady

Musisz aktywnie uczestniczyć w zarządzaniu wynajmowaną nieruchomością, aby móc korzystać ze wszystkich ulg podatkowych.

Zrozumienie uczestnictwa

Kiedy zarabiasz na czynszach za wynajem, generalnie uważa się je za dochód pasywny. Wynika to bardziej z samej nieruchomości niż z usługi, którą zapewniasz. Jeśli tracisz pieniądze, jest to bierna utrata dochodów lub po prostu bierna strata. Zysk jest opodatkowany jako zwykły dochód. Sposób obsługi straty zależy od tego, czy aktywnie uczestniczyłeś w działaniach związanych z wynajmem. Jeśli nie aktywnie uczestniczyłeś w działalności wynajmu, możesz odliczyć straty pasywne od zysków pasywnych, np. Z innej nieruchomości na wynajem. Jeśli nie masz pasywnych zysków, możesz przenieść pasywną stratę w tył lub w przeszłość do innych lat podatkowych, w których masz pasywne zyski, aby zrekompensować. Jeśli aktywnie uczestniczyłeś, od 2014 r. Możesz odliczyć do 25 000 $ straty pasywnej od dochodów nie pasywnych, takich jak płace z pracy.

Minimalny wymóg współwłasności

Musisz posiadać co najmniej 10 procent nieruchomości wykazując bierną stratę, aby spełnić aktywny test uczestnictwa i móc odliczyć pasywne straty od nie pasywnego lub aktywnego dochodu. Nie ma wyjątków od tej zasady. Jeśli nie posiadasz co najmniej 10 procent nieruchomości, nie możesz odliczyć pasywnych strat od innych zysków niż pasywny, chociaż nadal możesz przenosić straty wstecz lub do przodu na inne lata podatkowe.

Aktywny udział

Oprócz posiadania co najmniej 10 procent wynajmu nieruchomości w celu spełnienia testu aktywnego uczestnictwa, musisz aktywnie uczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością, w szczególności w decyzjach dotyczących zarządzania. Internal Revenue Service podaje przykłady aktywnego uczestnictwa jako jednostki reklamowe, pobierania czynszów oraz dokonywania lub organizowania napraw. Wyjaśnia jednak, że termin "aktywny udział" jest mniej rygorystycznym standardem niż "materialny udział" mający zastosowanie do specjalistów w dziedzinie nieruchomości. Aby aktywnie uczestniczyć, nie musisz zajmować się każdym aspektem zarządzania. Jeśli zatwierdzisz nowych najemców, określisz warunki najmu i zatwierdzisz wydatki, spełnisz test.

Ograniczenia dla osób o wysokich dochodach

Pełne 25 000 $ straty biernej z nie pasywnego dochodu są dostępne tylko dla podatników o zmodyfikowanym skorygowanym dochodzie brutto w wysokości 100 000 USD lub mniej (50 000 USD lub mniej, jeśli śluby z podziałem na osobności). Wydłuża się powyżej 100 000 USD i kończy całkowicie dla osób zarabiających, których dochody wynoszą 150 000 USD i więcej.


Wideo: Ryzyko w biznesie i inwestycjach internetowych