W Tym Artykule:

Umowa gruntowa jest rodzajem finansowania sprzedającego. To działa trochę jak hipoteki, ale zamiast banku zapewniającego finansowanie, sprzedawca finansuje sprzedaż nieruchomości w okresowych ratach. Kupującemu zwykle zezwala się na wejście do nieruchomości zaraz po podpisaniu umowy, ale nie dostaje on tytułu prawnego do nieruchomości, dopóki nie zakończy płatności. Indiana zmodyfikowała tradycyjne prawo umów ziemskich, aby było bardziej sprawiedliwe dla kupującego.

Dwóch biznesmenów, ściskając ręce podczas spotkania, aby podpisać umowę i stać się partnerem biznesowym, przedsiębiorstwa, firmy, przekonany, powodzenia do czynienia, umowy między ich firmami

Indiana Land Contract Laws

Swoboda negocjowania warunków płatności

Kupujący może ubiegać się o finansowanie sprzedającego, jeśli nie jest w stanie uzyskać kredytu lub nie może sobie pozwolić na zaliczkę. Zamiast stracić kupującego, sprzedawca może zgodzić się na sprzedaż na podstawie umowy. Warunki płatności w ramach umowy gruntowej są zazwyczaj bardziej elastyczne niż w przypadku finansowania przez strony trzecie, chociaż nie są wymagane. Wielu sprzedawców zgodzi się na rezygnację z zaliczki, na przykład w zamian za wyższą cenę zakupu. Strony mają szeroką swobodę negocjowania warunków wynikających z prawa kontaktu z Indianą.

Kupujący otrzymuje natychmiastowe posiadanie, ale nie jest tytułem

Kupujący jest zwykle uprawniony do posiadania nieruchomości zaraz po podpisaniu umowy, gdy tylko złoży ofertę zaliczki lub gdy zapłaci pierwszą ratę okresową. Następnie sprzedawca nie ma już prawa wjazdu na teren nieruchomości, niż właściciel musi wejść do wynajmowanej nieruchomości. Jednak tytuł prawny do nieruchomości pozostaje ze sprzedającym, dopóki kupujący nie dokona ostatniej zaplanowanej płatności. Sprzedający również fizycznie posiada tytuł własności. To powstrzymuje kupującego od próby sprzedania lub finansowania proeprty, której jeszcze nie posiada. Kiedy kupujący dokonuje ostatniej płatności, sprzedawca jest zobowiązany do udzielenia kupującemu pomocy w przeniesieniu tytułu własności.

Co się dzieje, jeśli Kupujący nie może zapłacić

Największą wadą z kontraktami gruntowymi jest sytuacja, gdy kupujący nie może zapłacić. Wcześniej kupujący, który nie wywiązał się z płatności, straciłby całą swoją inwestycję, a sprzedawca mógłby przejąć nieruchomość bez przechodzenia przez procedury wykluczenia. Tak więc, nawet jeśli kupujący dokonał 99 płatności i stracił tylko jeden, mógł stracić wszystko. Indiana zreformowała swoje prawa, aby zaradzić sytuacji, w której kupujący nie wywiązuje się z płatności po dokonaniu wielu płatności. Jeśli kapitał kupiecki w nieruchomości w momencie niewykonania zobowiązania jest "znaczący", zgodnie z definicją zawartą w przepisach prawa, sprzedawca musi rozpocząć formalne procedury wykluczenia w sądzie, a nie tylko odzyskać nieruchomość. Kupujący ma prawo do rekompensaty za skumulowany kapitał własny, zanim sprzedawca będzie mógł odzyskać nieruchomość.

Ustawa SAFE

Bezpieczna i sprawiedliwa egzekucja z tytułu ustawy o licencjonowaniu kredytów hipotecznych z 2008 r. ("Ustawa BEZPIECZNA") wymaga od państw uchwalenia przepisów wymagających uzyskania licencji dla kredytodawców nieruchomości. Ustawa SAFE z Indiany weszła w życie w czerwcu 2010 r. Wymaga ona, aby podmioty udzielające licencji na finansowanie zakupu nieruchomości, w tym sprzedawców na podstawie umów gruntowych, otrzymywały licencję. Proces licencjonowania jest drogi i czasochłonny. Nie musisz jednak uzyskiwać licencji, jeśli sprzedajesz dom, w którym wcześniej mieszkałeś, sprzedajesz nieruchomość najbliższemu krewnemu lub sprzedajesz budynki komercyjne.


Wideo: Land Law - Adverse Possession Part 1 (Squatters' Rights)