W Tym Artykule:

Gdy właściciel domu nie dokonuje terminowej spłaty kredytu hipotecznego, kredytodawca - zazwyczaj bank - może zamknąć dostęp do nieruchomości. Wykluczenie jest procesem prawnym, w którym właścicielem domu do wynajęcia traci tytuł do domu, a pożyczkodawca otrzymuje nieruchomość lub sumę pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości. Kredytodawcy muszą publicznie ogłaszać, kiedy rozpoczynają postępowanie egzekucyjne, czyli informacje, których możesz użyć, jeśli chcesz kupić nieruchomość. Możesz kupić wykluczony dom przed aukcją, w jej trakcie lub po jej zakończeniu.

Przygotowanie do zakupu

Będziesz musiał dokonać pewnych przygotowań, jeśli chcesz kupić nieruchomości wykluczone, w tym:

  1. Identyfikacja dostępnych właściwości: Możesz sprawdzić usługę wielu aukcji online lub MLS dla domów na etapie poprzedzającym aukcję wykluczenia, domy, które mają być sprzedane na aukcji lub domy na sprzedaż bezpośrednio od pożyczkodawcy. System MLS ma możliwości wyszukiwania, które pozwalają określić status, lokalizację, rodzaj i zakres cen nieruchomości w celu wykluczenia.

  2. Organizacja finansowania: Będziesz musiał zabezpieczyć gotówkę, aby kupić przejęte nieruchomości. Aukcje są zawsze tylko gotówką.

  3. Kontakt z odpowiednią stroną: Może to być pożyczkodawca, właściciel lub agent właściciela. Dokonaj ustaleń, aby sprawdzić właściwości, które Cię interesują.

Kupowanie nieruchomości z wykluczeniem z rynku

Zwykle upływa kilka miesięcy między złożeniem wniosku o zamknięcie a aukcją. W międzyczasie można nabyć dom, składając ofertę właścicielowi. Jeżeli kwota, którą oferujesz, jest mniejsza od pozostałego salda kredytu hipotecznego, transakcja jest nazywana a krótka sprzedaż i musi zostać zatwierdzony przez pożyczkodawcę. Krótkie nieruchomości sprzedażowe są zazwyczaj sprzedawane "tak jak są", co oznacza, że ​​ponosisz odpowiedzialność finansową za wszelkie naprawy wymagane przez nieruchomość. Oprócz uzyskania zgody pożyczkodawcy na krótką sprzedaż, zakup przed aukcją jest podobny do zwykłego procesu zakupu w domu.

Kupowanie na aukcji

Po zakończeniu postępowania egzekucyjnego, dom jest wystawiony do licytacji, zwykle przez lokalnego urzędnika, takiego jak szeryf okręgowy. Pożyczkodawca zwykle ustawia rezerwa kwota - minimalna kwota, jaką zaakceptuje dla nieruchomości. Kupując wykluczony dom na aukcji, powinieneś:

  1. Zapoznaj się z procesem licytacji stosowanym w Twoim stanie. Niektóre stany wymagają wniesienia pełnej kwoty w gotówce lub czeku kasjera, podczas gdy inne wymagają jedynie niewielkiego depozytu w gotówce, który może być nieprzydatny. Przeanalizuj swoje prawo wykluczające stan i obserwuj aukcję lub dwie, aby poczuć się komfortowo z tym procesem.

  2. Sprawdź rejestry wojewódzkie na właściwościach, które Cię interesują, aby znaleźć potencjalne okazje. Możesz dowiedzieć się o szacunkowej wartości nieruchomości oraz wszelkich hipotek, zastawów lub zaległych podatków. Możesz być odpowiedzialny za opłacenie niektórych lub wszystkich zastawów, jeśli wygrywa Twoja oferta.

  3. Zweryfikuj datę aukcji u powiernika nieruchomości dla wybranej nieruchomości, ponieważ daty te mogą ulec zmianie z różnych powodów. Być może będziesz musiał zarejestrować się na aukcji, aby móc licytować.

  4. Ustaw swój limit stawki, zwłaszcza w stanach, w których musisz przynieść pełną kwotę w gotówce. Twoje badania powinny informować o twoim limicie, a to powinno zabezpieczyć cię przed ogarnięciem podniecenia związanego z wojną licytacyjną, która zmniejsza lub eliminuje rokowania. RealtyTrac, agencja zajmująca się marketingiem MLS, zaleca, aby ustawić limit licytacji na 80 procent wartości rynkowej nieruchomości, w tym zastawy i niezbędne prace remontowe.

  5. Jeśli dopiero zaczynasz licytować, weź swoje wskazówki od doświadczonych oferentów, ale nie daj się zastraszyć. Trzymaj się swojego limitu stawki.

  6. Jeśli twoja oferta wygrywa, licytator zapewni ci weryfikację dokumentów. Zweryfikuj procedurę przejmowania własności. Niektóre stany pozwalają na natychmiastowe posiadanie, podczas gdy inne mogą wymagać dni lub tygodni. Dowiedz się, czy jesteś odpowiedzialny za to, aby szeryf wyrzucał obecnych mieszkańców.

Gdy aukcja się nie powiedzie

Jeśli najwyższa oferta domu nie spełnia wymogu rezerwy pożyczkodawcy, bank staje się właścicielem domu, obecnie sklasyfikowanego jako nieruchomość należąca do nieruchomości lub REO. Bank może wynająć dom aukcyjny i ponownie wystawić nieruchomość na aukcję, a oferty online mogą zostać zaakceptowane. Przed aukcją możesz sprawdzić nieruchomość, aby ustalić limit stawki. Musisz zarejestrować się, aby licytować na aukcji REO i podać kwotę depozytu - zwykle od 5 do 10 procent - natychmiast, jeśli twoja oferta wygrywa, chociaż możesz żyć w stanie, który wymaga natychmiastowej zapłaty. Należy pamiętać, że nieruchomość jest sprzedawana "tak jak jest" i być może trzeba będzie eksmitować nieuczciwych użytkowników. Alternatywnie, bank może wystawić REO na sprzedaż do domu jako zwykłą nieruchomość za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami.


Wideo: Sprawa dla reportera - Dobity wekslem