W Tym Artykule:

Chociaż przepisy dotyczące najemców i najemców różnią się w USA, we wszystkich stanach dzierżawę przetrwa sprzedaż, chyba że w samej umowie określono inaczej. Prawa najemców w żaden sposób nie zmieniają się wraz ze sprzedażą wynajmowanej nieruchomości. Nie znaczy to jednak, że nowy właściciel będzie działał tak samo jak poprzedni właściciel, po prostu musi przestrzegać warunków najmu.

Czy nowy właściciel musi honorować wynajem?: nowy

Nowy właściciel musi honorować dzierżawę, jak gdyby sam podpisał umowę.

Okres najmu: najlepsza ochrona lokatora

Umowa najmu określa okres, w którym dzierżawa pozostaje w mocy. Może to być sześć miesięcy, jeden rok lub między określonymi datami. W zależności od sformułowań umowa najmu może zostać zawarta pod koniec okresu lub może automatycznie stać się umową najmu z miesiąca na miesiąc. W okresie wynajmu żaden z właścicieli - stary lub nowy - nie może wypowiedzieć umowy najmu, podnieść czynsz ani zmienić warunków bez zgody najemcy, chyba że w umowie określono inaczej. Pod koniec okresu najmu właściciel może podnieść czynsz i zmienić warunki najmu w zależności od stanu i lokalnych przepisów. W większości przypadków prawo wymaga 30-dniowego okresu wypowiedzenia w celu rozwiązania umowy najmu. Zasady te obowiązują niezależnie od tego, czy obecny wynajmujący napisał i podpisał umowę najmu, czy też budynek sprzedał się kilkanaście razy, ponieważ najemca podpisał umowę najmu.

Miesiąc na miesiąc lub bez dzierżawy

Jeśli wynajmujesz na miesiąc lub nie dzierżawisz, wynajmujący może podnieść czynsz, zmienić warunki najmu lub wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z prawem stanowym lub lokalnym. Większość stanów wymaga 30-dniowego okresu wypowiedzenia w celu podniesienia czynszu, zmiany warunków lub zakończenia umowy najmu. Niektóre stany, takie jak Kalifornia, wymagają 60 dni, jeśli lokator mieszka w budynku dłużej niż rok. W New Jersey i New Hampshire eksmisja może odbywać się wyłącznie z uzasadnionych przyczyn, takich jak brak zapłaty czynszu. W takim przypadku nowy właściciel nie może wyeksmitować lokatora tylko dlatego, że zakupił budynek od właściciela nieruchomości, który wynajął lokal.

Kontrola czynszu lokalnego

Liczne miasta w kilku stanach, w szczególności w Kalifornii, Nowym Jorku i New Jersey, mają lokalne rozporządzenia w sprawie kontroli czynszu. W tych miastach, niezależnie od tego, czy istnieje dzierżawa, prawo ogranicza wzrost czynszów, często do wysokości zbliżonej do stopy inflacji i wymaga sprawiedliwej przyczyny eksmisji. Te zasady obowiązują niezależnie od zmiany właściciela. Nowy właściciel w mieście kontrolowanym pod względem czynszu może zmienić niektóre warunki najmu, takie jak zasady obowiązujące w domu, z 30-dniowym wypowiedzeniem w przypadku braku dzierżawy czasowej, ale nie może podnieść czynszu więcej niż pozwala na to rozporządzenie, ani eksmisji bez uzasadnionej przyczyny.

Wykluczenie

Specjalne zasady obowiązują, gdy nieruchomość ma nowego właściciela z powodu wykluczenia. Ustawa o najemcach z 2009 r. Wymaga, aby kredytodawca udzielający pożyczek najemcy honorował umowę dzierżawy, a w przypadku umów najmu z dzierżawą miesięczną lub dzierżawę bez dzierżawy, by podawać 90-dniowe powiadomienia przed zakończeniem najmu. Jeśli prawo stanowe lub lokalne wymaga sprawiedliwego eksmisji, obowiązuje to prawo.


Wideo: