W Tym Artykule:

Oprocentowanie standardowych kredytów hipotecznych nie jest mieszane co miesiąc, ponieważ odsetki od takich pożyczek w ogóle się nie zmieniają. Standardowe opłaty hipoteczne proste zainteresowanie comiesięcznie. Oznacza to, że co miesiąc płacisz wszystko należnych odsetek, więc nie ma niespłaconego odsetka dla związku. Jest to korzystne dla kredytobiorców, ponieważ oznacza to, że każda płatność zbliża ich do posiadania domu. Powiedział, że istnieje jeden rodzaj hipoteki, który pozwala na składanie - tzw ujemna pożyczka amortyzacyjna.

Jak działa Compounding

Compounding odnosi się do pobierania odsetek od pożyczki i dodanie do salda pożyczki, aby w efekcie płacić odsetki od odsetek. Załóżmy na przykład, że pożyczasz 100 USD za rok przy 6 procentach rocznych odsetek, powiększanych co miesiąc. 6 procent rocznej stawki przekłada się na 0,5 procent miesięcznie - 6 procent podzielone przez 12. Po pierwszym miesiącu, zostaniesz obciążony 50 centów odsetki - 0,5 procent z 100 dolarów. To 50 centów zostanie dodane do twojego salda pożyczki, co daje 100,50 $. W następnym miesiącu zostaniesz obciążony kwotą 50,25 centa odsetek - 0,5 procent z 100,50 USD. Innymi słowy, teraz naliczane są odsetki od odsetek z poprzedniego miesiąca. Tak działa składanie. Salda na kartach kredytowych są oprocentowane, a pieniądze, które wpłacasz na oprocentowane konta, są oprocentowane. Standardowe kredyty hipoteczne nie są jednak mieszane.

Kredyty hipoteczne i proste odsetki

Określanie płatności

Kredytodawcy hipoteczni stosują formułę amortyzacji, aby ustawić miesięczną płatność na podstawie trzech czynników:

  • Ilość pieniędzy, którą pożyczysz, dyrektor.
  • Długość termin pożyczki, takich jak 15 lat lub 30 lat.
  • The oprocentowanie w sprawie pożyczki.

Każda miesięczna spłata kredytu hipotecznego wystarczy na pokrycie wszystkie zaległe odsetki, a także część zleceniodawcy. Akt amortyzacji odsetek kredytowych w okresie trwania pożyczki dzieli odsetki na każdą zasadę płatności. Ponieważ nie ma niezapłaconych odsetek po każdej comiesięcznej płatności, nie ma żadnego łączenia. Załóżmy na przykład, że zaciągasz kredyt hipoteczny o wartości 100 000 USD przez 30 lat przy oprocentowaniu 6% rocznie, naliczanym w wysokości 0,5% miesięcznie. Formuła amortyzacji daje miesięczną zasadę plus wypłatę odsetek w wysokości 599,55 USD.

Zerwanie płatności

Gdy Twoja pierwsza płatność jest należna, jesteś winien pełne 100 000 $, więc zostaniesz obciążony kwotą 500 $ lub 0,5% 100 000 $. Pozostała część pierwszej wpłaty - 99,55 USD - idzie w kierunku zmniejszenia kwoty głównej. Twoje saldo pożyczki spada do 99.900,45 USD. Ponownie, nie masz niezapłaconych odsetek, więc nie ma żadnego łączenia.

Twoja druga płatność będzie obejmować 0,5 procent odsetek na 99.900,45 USD, czyli 499,50 USD. Pozostała część miesięcznej płatności - 100,05 - idzie w kierunku zmniejszenia kwoty głównej. Przy każdej następnej płatności, kwota oprocentowania, które płacisz, spada, a kwota kwoty głównej, którą spłacasz, rośnie. Trwa to aż do ostatniej płatności, która będzie składała się tylko z 2,98 $ odsetek i 596,57 $ kapitału.

Jedyny wyjątek

Jedyny rodzaj kredytu hipotecznego mógłby włączenie mieszania to taka, która umożliwia ujemną amortyzację. Jest to niestandardowa lub "egzotyczna" hipoteka, w której pożyczkodawca dopuszcza, ale nie wymaga, ty zapłacić mniej niż naliczone odsetki w sprawie pożyczki każdego miesiąca za pierwszy rok lub dwa pożyczki. W takich przypadkach nieopłacona część odsetek zostaje dodana z powrotem do salda pożyczki, a wynikiem są odsetki składane.

Jak działają kredyty hipoteczne z ujemnym oprocentowaniem

Powiedzmy, że masz 30-letnią, 100 000 $, 6-procentową pożyczkę, jak ta opisana wcześniej, ale Twój pożyczkodawca mówi, że możesz dokonać minimalnej wypłaty w wysokości zaledwie 400 USD miesięcznie. W momencie pierwszej wpłaty jesteś winien odsetki w wysokości 500 USD. Jeśli dokonasz minimalnej wpłaty, nie będzie 100 $ w niezapłaconym odsetkach, co powoduje wzrost salda do 100 100 $. W następnym miesiącu jesteś winien odsetki w wysokości 500,50 USD. Ponownie płacisz 400 $, a pozostały 100,50 $ idzie na twoje saldo i tak dalej. W ujemnej pożyczki amortyzacyjnej związki odsetkowe miesięcznie.

W pewnym momencie hipoteka typu "negam" zamienia się w kredyt w pełni amortyzujący - co oznacza, że ​​twoje płatności zostaną zresetowane, tak że będą pokrywać zarówno kapitał, jak i odsetki, tak jak zwykły kredyt hipoteczny. Jeśli pożyczka na przykładzie przeliczona na pełną amortyzację po roku, saldo wyniosłoby 101,128 USD. Przez pozostałe 29 lat pożyczki Twoja płatność wyniesie około 614 USD. Jeśli konwersja nastąpiła po dwóch latach, Twoje saldo wyniesie 102,431 USD, a Twoja płatność wyniesie około 630 USD.

Szok płatności

Kiedy kredyty hipoteczne o ujemnej wartości zamieni się na amortyzację, miesięczna wypłata zwykle znacznie rośnie. W tym przykładzie wzrost wyniósł znacznie ponad 50 procent. Niektóre z nich wynikają ze składanych odsetek, ale największym czynnikiem wzrostu jest po prostu fakt, że poprzednia płatność była sztucznie zaniżona - nawet niewystarczająca na pokrycie odsetek. Specjaliści od kredytów hipotecznych odnoszą się do tego nagłego wzrostu jako szok płatniczy, i może wyzwolić domyślnie, jeśli kredytobiorcy nie mają pieniędzy. Im dłuższy jest okres ujemny na początku pożyczki i im większy jest niedobór początkowej płatności miesięcznej do kwoty amortyzacji, tym większy będzie szok.


Wideo: